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COMUNIDADES – ¿PORQUÉ DOS PISOS IGUALES PUEDEN TENER COEFICIENTES DE PARTICIPACIÓN DISTINTOS?

¿Por qué mi cuota es mayor que la de mi vecino cuando, aparentemente, las propiedades son iguales? Esta pregunta es una constante en nuestro despacho, y el indignado comunero suele hacer seguidamente otra pregunta:  ¿cómo puede cambiarse?

Vamos a intentar explicaros como funciona este asunto respondiendo a las dos cuestiones anteriores.

¿Porqué mi cuota es mayor que la de mi vecino si nuestros pisos son idénticos?

Es muy importante saber que existen dos cuotas o coeficientes:

  • La cuota o coeficiente de superficie
  • La cuota o coeficiente de participación

La cuota de superficie es la proporción de m2 que representa tu vivienda sobre el total de la finca. Así, si la finca tiene 100 m2 construidos y tu piso tiene 10m2 tu cuota de superficie será del 10%.

La cuota de participación se calcula partiendo del coeficiente de superficie, que se corrige según sea el emplazamiento de la vivienda interior o exterior, según su situación y según el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

De este modo, puede darse el caso en el que, aunque el vecino tenga los mismos metros de vivienda, la ubicación sea diferente, por ejemplo, uno es exterior y el otro es interior y por esa razón la cuota de participación es distinta.

¿Cómo puede cambiarse el coeficiente de participación?

Dado que siempre habrá que mantener las 100 centésimas en el conjunto de la finca, si se rebaja o se aumenta una cuota hace falta que otras sean modificadas para seguir con el mismo total del 100%. Esta circunstancia conduce a que sea necesario un acuerdo unánime para poder modificar los coeficientes.

Si se consigue la unanimidad, algo bastante improbable, habrá que acreditar ante notario que así ha sido y facultando al Presidente para el otorgamiento de la escritura nueva que luego se llevará al notario para rectificar la actual.

Si no se pudiese alcanzar la unanimidad para conseguir este acuerdo,  no existe otra salida que acudir a la vía judicial instando el correspondiente juicio ordinario, facilitando al Juzgado los datos técnicos oportunos.

Esta demanda deberá dirigirse por los actores contra el resto de los propietarios y todos tendrán que comparecer activa o pasivamente.

Estas son, por lo tanto, las opciones que el afectado tiene para el cambio de coeficientes.

Lo que nunca puede usted hacer es dejar de pagar los gastos comunes o pagar solo lo que considera que le corresponde.

Los acuerdos de la Junta únicamente se pueden incumplir si se acude a la impugnación judicial, pero en este caso no cabe posibilidad de éxito si la Junta se ha limitado a repartir según el coeficiente que consta en catastro y que ha sido aceptado en el momento de la firma de las escrituras, sin perjuicio de que luego quepa  la rectificación si se considera que no se ajusta a la Ley, pero esto únicamente se podrá hacer por la vía antes mencionada y acreditando los motivos del error.

 

 

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